[克而瑞]2019年上半年全國房地產總結與展望 || 行業篇

2019-06-27 11:50:47

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-06-27
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??總結

??01 開發投資額增速保持高增長,前5月增速微降但仍有11.2% 

??2019上半年,房企的開發投資熱情持續高漲。1-5月,全國房地產開發投資額為46075億元,累計同比增速小幅回落,較上月下降0.7pts至11.2%,但依舊維持高位,連續5個月保持兩位數高增長。5月單月開發投資額達11858億元,環比大漲13.87%,投資熱情可見一般。 

??究其原因,上半年房地產開發投資額保持高增速增長主要源于兩個方面因素:一方面為了加速回款,房企普遍加快了工期,新開工面積穩步增長,成為開發投資額高增的主要支撐;另一方面熱門城市土拍持續火熱,房企拿地熱情也較為高漲,致使土地成交面積底部回升。例如長三角、粵港澳城市高總價、高單價地塊頻頻成交,土地流派情況也持續改善。

房地產開發投資

??02 銷售面積、金額累計增速雙雙回調,中西部為主要銷售支撐

??2019年1-5月,全國商品房銷售面積55518萬平方米,累計同比下降1.6%,降幅較1-4月擴大了1.3個百分點;銷售金額為51773億元,累計同比增長6.1%,增速回落2個百分點。面積、金額累計增速雙雙回調表明當前市場有小幅轉冷征兆。從5月單月數據來看,銷售面積為13433萬平方米,環比增長10%,但同比仍下降了5.5%,進入負增長區間,可見當前市場成交乏力,增長動力略有不足。

??從銷售結構來看,東部、中部、東北地區銷售面積累計增速均有回落趨勢,其中東北地區下滑最為嚴重,1-5月東北地區商品房銷售面積2222萬平方米,下降8.1%,降幅擴大3.9個百分點。當前成交支撐主要以中西部為主,各區域都有不同程度的降溫現象。 

??實際上,一二季度的成交熱潮并不是各線城市全面回暖。主要原因是因城施策深化、信貸平穩增長、房企加快推盤供貨所共同引起。因此,隨著此前積壓的一部分購房需求消化完畢之后,市場結束短暫的回暖反彈,重新進入下行軌道。

商品房銷售面積

??03 新開工波動上行,增速沖高回落,土地購置面積小幅回升低位穩定

??1-5月累計房屋新開工面積為79784萬平方米,累計增速在4月沖高至13.1%后回落至10.5%。2019年上半年,月度新開工面積波動上行,至5月已達21232萬平方米,環比上漲7.1%,創近半年新高,但同比增速僅4.02%,較4月增速大幅下降了11.48個百分點,增長后勁略有不足。當前新開工量處于高位,主要源于房企手頭資金相對寬裕,加之部分政府也將開工進度作為企業發放回款的重要指標之一,因而多數企業都在加緊工期。

新開工面積

  從土地購置面積來看,土地成交繼續低位穩定,2019年1-5月土地購置面積增速同比下降33.2%,降速雖較前值收窄0.6pts,這也與近期土地市場回暖密切相關,部分熱門城市諸如天津、杭州土地成交量依舊實現了同環比齊增。預判6月,我們認為開發企業土地面積購置增速仍有望小幅回升。

土地購置面積

??04 物業待售面積持續減少,住宅庫存較2018年初下降21%

??截止到5月末,商品房待售面積50928萬平方米,比4月末減少452萬平方米。其中,住宅待售面積減少413萬平方米,辦公樓待售面積減少22萬平方米,商業營業用房待售面積減少28萬平方米,待售面積繼續保持下滑趨勢,庫存量仍處在下降通道。 

??此外,各類物業類型庫存均在下降,其中住宅庫存下降最快,較2018年初減少21%,考慮到后續成交仍有回落風險,庫存下降的速度將繼續放緩。商、辦庫存延續下滑趨勢,但基于存量基數大且銷售困難,未來多渠道去庫存的道路依舊漫長。

商品房

  展望

??01

??不同能級城市表現將持續分化,銷售面積仍將下行而金額有望保持微增

??整體來看,隨著市場成交熱度轉淡,前5月銷售規模已有所回落,但考慮到下半年房企將迎來業績沖刺,整體成交規模還將有一定的增長,而增速或將延續小幅下行態勢,主要源于各能級城市的結構性分化。

??在市場政策、價格等保持相對穩定情況下,一線、核心二線城市積壓的觀望購房需求逐漸釋放,銷售仍將保持穩中有升。尤其值得關注的當屬長、珠三角等都市圈的核心城市,因城市基本面良好和源源不斷的外來人口涌入,需求面穩固支撐,在下半年仍會有相對亮眼的表現。而三四線城市由于此前熱潮所消耗的購買力尚未恢復,加之棚改貨幣化安置政策逐步退潮,購買力局限也將導致部分城市的銷售面積持續下行,而這部分又占全國銷售總量的60%以上比重,勢必拖累整體銷售同比繼續下行,另一方面,因為房價保持穩定甚至小幅增長,銷售金額仍能有望保持增長。

??02

??新開工面積將保持高位,但增速或將小幅回落

??考慮到目前融資層面尚無收緊政策出臺,房企在資金寬裕情況下將會考慮加緊在窗口期開工,且下半年恰逢企業沖刺業績,在強調回款的客觀壓力下,多數企業也會加緊工期和加快推盤節奏,因而也會刺激下半年房地產開發企業的新開工絕對量穩步增長,維持高位。但是由于2018年下半年基數較高,加之目前已經有增速回落的征兆,因而預判新開工增長動力略有不足,增速或將小幅回落。

??03

??土地購置增速將低位回升,核心一二線城市仍是爭奪焦點

??下半年,我們認為在整體房地產行業政策面沒有出現大幅寬松信號的情況下,土地購置面積增速仍會保持相對低位,當前已經有部分城市諸如蘇州、天津、杭州土拍市場出現了回暖跡象,因而預判增速也將從低位緩慢回升。 

??值得注意的是,下半年結構分化將更加明顯:一二線核心城市由于房企融資改善、土地供給放量疊加放寬落戶帶來的潛在住房需求預期,土地市場將持續回暖。而三四線城市因棚改政策收縮致購買力普遍喪失,投資風險逐步加大,房企將會更多的將土地儲備集中在核心一二線,因而三四線城市的土地購置面積將進一步回落。

??04

??開發投資額總體維持相對高位,房企融資收緊或影響增速降至10%以內

??整體來看,當前房地產開發投資在絕對量與增速上均處于高位。從各區域表現來看,1-5月東部與東北兩個地區的開發投資額累計同比增速已經開始收窄,其中東部地區失去了保持16個月的10%以上高增降至9.7%,也證明了在“因城施政,一城一策”的調控背景下,開發投資額的增長后勁略有不足。 

??對于2019年下半年,考量土地購置面積、新開工面積等先行指標:土地購置面積增速將緩慢回升,短期內仍難由負轉正,將在一定程度上拖累房地產投資增速的攀升,此外因新開工面積絕對量仍將保持量上高位,也避免了開發投資增速大幅下降的可能,綜合這兩方面因素,開發投資總體依舊會保持高位,但不排除房企融資會進一步收緊,加劇企業資金緊張程度,繼而影響土地購置和施工建安投資增速或將下行,但預計全年在10%以內。

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