[克而瑞]2019年上半年全國房地產總結與展望 || 政策篇

2019-06-28 11:53:08

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-06-28
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??總結

??01

??中央重申“房住不炒、因城施策”主基調未變,穩地價穩房價穩預期

??……略……

??我們認為中央始終堅持“房住不炒”的定位,保持政策的連續性和穩定性,防止房地產市場出現大起大落,進而落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。而在具體的執行層面,中央已將更多的政策自主權賦予地方政府,要求夯實城市政府主體責任,確保房地產市場平穩健康發展。

??02

??住建部連續兩月預警提示,決策層調控房地產決心已定,房價仍是不能碰的紅線

??4月,住建部明確將房地產長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度,并對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月,住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。住建部連續兩月預警提示足以說明決策層調控房地產的決心已定,房價仍是不能碰的紅線。而在被住建部點名房價預警提示之后,蘇州多部委緊急召開座談會,明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內,且不排除進一步加碼調控的可能性。

??03

??貨幣政策中性偏積極,央行降準釋放資金1.08萬億,房貸利率連續6月逐級回落

??……略……

??上半年,央行接連兩次降準,累計釋放長期資金約1.08萬億元。受惠于貨幣政策中性偏積極,銀行間市場流動性合理充裕,寬貨幣至寬信用的傳導鏈條漸顯成效,一季度累計社融增量8.18萬億元,人民幣貸款增加5.81萬億元,皆創單季度歷史新高。不過,受中美貿易戰不斷升級等多方面因素影響,短期內實體經濟下行壓力再次浮現,二季度社融、信貸略有放緩。譬如,5月份社融增量1.4萬億元,人民幣貸款增加1.18萬億元,整體依舊符合市場預期。 

??房地產信貸政策相較寬松,房貸利率連續6個月逐級回落。融360數據顯示,無論是首套還是二套,房貸平均利率皆呈“拋物線”式回落。具體而言,2018年1-10月房貸利率逐月提升,首套、二套房貸平均利率分別升至5.71%和6.07%階段性高位。2018年12月份以來房貸利率則持續走低,截止2019年5月份,首套房貸平均利率降至5.42%,較前期高點減少0.29個百分點;二套房貸平均利率跌至5.74%,較前期高點減少0.33個百分點。

首套房

  04 2019年棚改計劃開工量腰斬,貴州、黑龍江降幅超8成,部分省市貨幣安置淡出

棚改

  05

??地方“因城施策”有收有放,蘇州、西安等加碼調控,南京、佛山等局部放松調控

??各城市繼續貫徹落實一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制,政策層面是有收有放。部分城市相繼落地乃至升級調控政策,涉及升級限購、加碼限售、嚴格限價等多個方面,但調控政策內容并未超出現有框架范圍。具體而言, 

??其一,丹東落地限購,非本地戶籍家庭在市區范圍限購1套新建商品住房。海口、西安加碼限購,西安政策力度相較嚴苛,新落戶家庭社保連續滿1年、非戶籍家庭社保滿5年方可在限購區域購房,并將臨潼區納入限購范圍。 

??其二,蘇州加入限售城市行列,園區、高新區部分重點區域新房限售3年,園區二手房限售5年。丹東限售政策再升級,繼非本地戶籍家庭之后,本地戶籍家庭也納入限售范圍,限售時間周期依舊長達5年之久。 

??其三,丹東、蘇州作為本輪市場轉暖的熱點城市,相繼落地限價令,嚴格限定房價漲幅目標,全年漲幅必須控制在5%以內,以期減緩房價上漲預期。三四線城市仍需穩地價、穩房價、穩預期,贛州發文停止特價房銷售,需上報審批,降價項目則暫緩備案。我們認為三四線城市既要限制房價上漲,更要抑制房價下跌,謹防房價下跌引發資產泡沫破裂、金融風險共振等極端現象。 

??其四,鑒于近期熱點城市土拍市場持續火爆,地價非理性上漲,倒逼房價上漲預期。受此影響,合肥、東莞相繼收緊土地競買規則。譬如,合肥嚴禁關聯公司參與競買同一宗地,一旦發現有違規情況,將實行取消土地競得資格、納入信用“黑名單”、兩年內不得參與合肥土地競買等相關處理,最大限度地防止圍標現場發生。東莞則引入終極報價機制,以報價更接近平均價的競買人為最終受讓方。 

??其五,隨著市場轉暖,諸如稅費減免這類刺激性政策漸次退場。譬如,長沙取消二套房契稅優惠,購買二套房按4%的稅率征收契稅,難免將抑制改善性換房需求。市場監管趨于常態化,首付貸仍是重點監管對象,保定發文規范購房融資行為,嚴禁房地產開發企業及中介機構違規提供購房首付融資。此外,武漢、東莞支持居民退房,意在進一步規范房地產開發企業銷售行為和引導受買人理性購房。 

??部分城市調控政策有所松綁,涉及局部放松限購、限貸以及限價等多個方面,但難言調控政策實質性轉向。具體而言, 

??其一,為了支持粵港澳大灣區發展,對標打造全球第四大經濟灣區,珠海、中山相繼放寬港澳臺居民限購政策。譬如,祖籍中山且在中山無房的港澳臺同胞家庭,允許購買1套新建商品住房。南京遠郊區域局部放松限購,外地人只要持有南京市居住證或者勞務合同,便可在高淳區購房。 

??其二,佛山、合肥限貸政策略有松綁,涉及調降首付比例以及房貸利率等。譬如,佛山無房無貸家庭在非限購區域購房,首付比例降至2成。又如合肥首套房貸已結清的家庭購買二套房,仍執行首套房貸利率。 

??其三,為了提升房企參與土拍的熱情,最大程度減少流拍現象發生,阜陽取消土拍限價條款,房企可根據市場價格自行調整。受制于青島房地產市場明顯降溫,新開盤項目去化率持續低位運行,搖號買房已然流于形式,高新區根據市場形勢變化,率先暫停商品房公證搖號。

??06

??搶人大戰愈演愈烈,更多二三線調降落戶門檻,不乏購房補貼、個稅減免等優惠

??搶人大戰再掀高潮,且呈愈演愈烈之勢。一方面,更多二三線城市加入搶人大戰,紛紛調降人才落戶門檻。典型如杭州,專科及以上學歷人才在杭工作并繳納社保,可直接落戶。石家莊更是全面放開城區、城鎮落戶遷入條件限制,實行“零門檻”落戶。另一方面,部分城市相繼落地購房補貼、生活補貼、個稅減免等一系列優惠措施,譬如呼和浩特本科及以上應屆或者3年內往屆畢業生,可享半價購房優惠。又如深圳著力加強境外人才引進,來粵港澳大灣區工作的短缺人才將享受15%個稅減免優惠,差額則由深圳市政府補齊。 

??短期內,新晉落戶人口持續凈流入,可以給房地產市場提供需求支撐。尤其是購房補貼新政落地后,在一定程度上將刺激居民購房消費,樓市成交量將有所回升。長期來看,人口流向與城市經濟、產業發展水平密切相關,核心一二線城市具有不可比擬的發展優勢,人口虹吸效應顯著;三四線城市經濟發展仍存短板,唯有產業留人才是發展根本之策。

??展望

??01

??調控政策以“穩”為要,貴陽、濟南等房價漲幅較大城市或將加碼

??展望未來,房地產市場調控政策基調將以“穩”為第一要務,并不會因為中美貿易戰升級、中國經濟環境出現困難,便重走刺激房地產托底經濟的老路。而在“房住不炒、因城施策”的政策大環境下,決策層調控房地產的決心已定,夯實城市政府主體責任,切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。

??與此同時,房價仍是不能碰的紅線,熱點城市調控政策仍需從緊執行,且不排除加碼調控的可能性。當下部分二、三線城市房地產市場依舊火熱,房價依舊面臨較大的上漲壓力,或將效仿西安跟進加碼調控,著力遏制投資投機性購房需求,以期維穩房地產市場。譬如,二線城市中的貴陽、濟南、昆明等,三線城市中的大理、徐州等,房價同比漲幅皆高居市場前列,加碼調控的可能性更大。

??受制于市場購買力透支,疊加棚改貨幣化安置漸次退出,短期內多數三四線城市房地產市場依舊面臨較大的下行壓力,調控政策微調放松也在預期之中。截止目前,自3月份以來的“小陽春”行情已暫告尾聲,前期積壓的市場需求大都釋放完畢。隨著樓市成交明顯放緩,廈門、煙臺等二三線城市庫存風險再次浮出水面,庫存及消化周期皆升至歷史高位。我們認為下半年壓力城市有望逐步松綁調控,“四限”政策皆有放松可能性。

??02

??居民信貸或將適度收緊,房企融資將明顯收緊,但房貸利率仍將緩步下行

??近期決策層密集發聲,譬如郭樹清明言要防止房地產的投資行為,過度依賴房地產最終會付出代價,預示著房地產信貸政策或將適度收緊。

??一方面,當下以蘇州、重慶為代表的部分熱點城市土地市場已然出現過熱征兆,熱門宅地頻頻高溢價出讓,單價、總價地王更是時有發生,說明房地產行業信貸資金整體充裕,部分房企甚至有過剩的嫌疑。而在穩金融、穩預期、支持實體經濟發展的大背景下,在支持企業正常融資需求的同時,著力打壓明顯不合理甚至違規融資需求,謹防違規信貸資金流向房地產市場。那些激進拿地的房企更將是重點監管對象,以便在一定程度上抑制房企高價拿地熱情,有效緩解地價上漲推升房價上漲預期。值得留意的是,在住建部的指導下,近期央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道,顯示房企融資收緊現已步入執行層面。

??另一方面,受益于銀行間市場流動性合理充裕,下半年資金利率有望維持在較低水平。鑒于居民房貸業務仍是銀行信貸的優質資產,預計商業銀行對于居民按揭資產配置意愿仍處高位,住房信貸政策有望延續相較寬松的政策走向。聯系到房貸利率連續6個月逐級回落,預計房貸利率有望延續下行趨勢,但進一步下降空間相對有限。而在“因城施策、一城一策”的政策大環境下,不同城市或將出現差異化的住房信貸政策。那些投資炒作氛圍濃厚、房價上漲壓力較大的熱點城市,居民房貸業務或將有所收緊,上調房貸首付比例、調升房貸利率上浮比例均是可以考慮的選項。

政策

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