[國泰證券]求“穩”是主基調

2019-06-25 16:59:28

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-06-25
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:國信證券

??研究框架及前期策略回顧

??《區瑞明地產A股小周期理論框架》于2019年上半年繼續被驗證:①我們于2018年4季度及2019年1季度陸續發表了《周期的力量,政策的曙光》、《有信心,更要有耐心》等報告看多地產股的機會并建議加大對地產股的配置;②我們于2019年4月8日開始偏謹慎,從建議“加大對地產股的配置”轉變為建議“機構投資者拿住手中的籌碼”。從板塊表現看:①2018年10月18日至2019年4月7日,申萬房地產指數取得了顯著的絕對收益及相對收益,優勢地產股漲幅尤為顯著;②2019年4月8日至今,申萬房地產指數跌幅達13.8%,并跑輸大盤。

??2019年前5個月一、二線銷售回暖,三、四線降溫

??進入2019年以來,多方面因素促成了一、二線銷售回暖,包括貨幣政策寬松(自2018年10月以來三次降準、房貸利率持續回落)以及一、二線城市政策邊際改善(落戶條件放寬、人才政策、部分城市放寬“四限”門檻),熱點一、二線城市如北京、廣州、上海、天津、南京、武漢、蘇州、廈門、福州、南昌、鄭州、南寧等均回暖明顯。但三四線銷售在2019年則明顯降溫,銷售面積累計同比增速已轉負,并持續數月保持在低位,我們認為:三、四線樓市降溫有多方面原因,而棚改貨幣化目標及規模的減少導致住房需求放緩,是其中一個重要原因。

??貨幣寬松邊際效用遞減的信號初現

??2019年,進入5月以來,貨幣寬松邊際效用遞減的信號初現,主要體現在熱門城市新房、二手房成交放緩,土地市場熱度放緩,開盤去化率及“上門指數”回落,統計局發布的各項房地產指標亦全面出現不同程度的回落。除房地產行業外,宏觀數據回落及零售、汽車等其他行業的數據走弱,也說明了僅憑原有力度和節奏的貨幣寬松,其邊際效用或許正在遞減。

??求“穩”將是下半年房地產政策主基調

??如上所述,前期貨幣寬松已初露邊際效用遞減的信號,因此5月以來市場也出現了“政府或進一步加大貨幣寬松力度、加快貨幣寬松節奏”的預期。但由于一季度宏觀杠桿率已創下歷史新高,加上前期樓市升溫主要發生在一、二線城市,而一、二線城市又普遍存在房價收入比整體偏高、對產業鏈拉動作用遠不及三四線且住房預售條件高等制約“利用房地產拉動經濟”的因素,因此下半年對一二線的房地產調控仍偏緊,并且如果貨幣寬松加碼,一、二線的調控反而大概率會更嚴,而三四線由于過去幾年高歌猛進推動棚改貨幣化刺激住房需求已在一定程度上透支了未來,新的刺激三四線住房需求的有效手段又尚未創造出來,三四線下行壓力將持續。

??6月15日,銀保監會主席郭樹清表示“我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為”。我們預計求“穩”將是下半年房地產政策主基調,在求“穩”大環境下,一、二線樓市熱度大概率不及上半年,三四線仍將延續緩慢下行趨勢,維持全行業全年銷售面積-5%增長的判斷。

??優選“低估值+雙增長”

??個股預計下半年地產股整體走勢波動不大,但符合“低估值+雙增長(已披露的合同銷售額及歸母凈利潤預測值雙雙顯著增長)”的品種或會相對強勢。我們看好新城控股、中南建設、陽光城、保利地產、榮盛發展、金地集團、龍光地產、金科股份、旭輝控股集團、龍湖集團、華潤置地、融信中國、華夏幸福、藍光發展、碧桂園、中國恒大、華僑城A、世聯行、合景泰富集團、禹洲地產等。

??風險

??市場的風險以及研究框架失效的風險。

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