[克而瑞]2019年上半年全國房地產總結與展望 || 土地篇

2019-06-26 10:51:43

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-06-26
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??總結

??01 土地成交規模下滑,二三線地價明顯上漲

??1)成交體量不及去年同期,三四線收縮尤甚。上半年,全國300城經營性土地成交建筑面積達到9.5億平方米,同環比分別下跌13%和28%。從上半年各月成交量來看,僅有5月份成交面積同比上漲,其余幾個月均不及去年同期水平。除市場下行因素影響外,4月份中旬自然資源部宅地分類調控措施的出臺使得多數有庫存壓力的城市收緊供應,進一步導致成交量下滑。 

??分城市能級來看,為了緩解供應不足的壓力,一、二線城市在上半年加大了土地供應力度,土地成交量和成交金額同比均是上升趨勢;三四線城市在市場下行的影響下成交量不敵去年同期,同比下滑了19%。

??2)優質地塊集中供應,帶動地價一路走高。上半年,土地成交樓板價為2559元/平方米,同環比均上漲了兩成以上。受2018年下半年流拍地塊增多影響,各城市在上半年集中供應了多宗優質地塊,特別是二三線,主城區地塊供應明顯增多,使得地價自2019年開年后就一路走高。

??分能級來看,由于一線城市的土地供應還是以保障性用地和舊改用地為主,地價波動幅度不大,但從6月末深圳宅地土拍的火熱情況來看,一線城市優質宅地依舊是房企關注的重中之重。二三線城市地價均是上漲的趨勢,其中市場關注度最高的二線同環比漲幅最大,分別為16%和25%,三四線城市的地價雖然環比有23%的漲幅,但同比漲幅是三個能級中最低的,僅為10%。

土地成交價

??3)限地價壓低溢價率,三四線溢價率同環比均下滑。市場熱度方面,溢價率自年初一直走高,4月份溢價率高達23%,但4月份中旬住建部就啟動了地價預警機制,被點名城市立馬調控防止地價進一步走高,更多城市加入到“限地價”的行列中,一些熱點城市如南京還加大了土地供應以此來降低土地市場熱度,成交溢價率也因此在5、6月回落至20%以下。

二季度,市場熱度進一步擴散,各能級城市的溢價率相比一季度均有所上浮。具體來看,一線城市上半年成交溢價率為8%,環比上漲4個百分點;雖然更多二線城市限制了土地價格,但其溢價率仍是三個能級中最高的,達到19%;三四線城市雖然受市場整體回暖帶動熱度回升,但溢價率仍遠低于2018年同期。

土地成交價

??02 多數中西部二線成交量收縮,長三角地市熱度仍然較高

??從重點監測的城市來看,中西部城市上半年持續領跑,鄭州、昆明、成都、武漢等供地大戶成交量均在1300萬平方米以上,其中鄭州上半年共成交了1813萬平方米,位居第一。不過,這些城市上半年成交量卻不及去年同期水平,其中榜首鄭州同比下滑幅度接近兩成;與此同時,東部熱點城市如寧波、杭州、合肥等城市供地力度明顯加大,成交體量均超過了去年同期水平。一線城市中,僅有廣州因為多宗大體量舊改用地的出讓以603萬平方米的體量排在第18位;三四線城市中,僅常州、溫州和南通入榜,排名相對靠后。 

??聯系市場熱度來看,長三角區域的土拍熱度明顯較高,如合肥、寧波、南京、杭州等核心城市的溢價率都在20%以上,其中合肥的溢價率高達70%,是成交量前20城市中溢價率最高的城市。長三角的三四線同樣熱度也比較高,常州、紹興等城市在今年更是刷新了土地成交單價紀錄,市場熱度由此可見一斑。中西部城市中,僅有地價較低的南寧溢價率超過30%,多數城市的溢價率都在20%以下。

土地成交建面

??展望

??01 地市調控仍將以穩為綱,一二線城市繼續加大租賃用地供應

2019年上半年,一季度政策相對較為寬松,地市熱度也得以在優質地塊集中出讓的帶動下回升,部分城市的土地市場甚至出現了過熱的現象;在地市回暖的情況下,二季度調控政策明顯增多,被住建部預警的蘇州、合肥、東莞等熱點城市紛紛出臺政策防止地價走高,溢價率在5月份迎來了下滑,市場熱度有所冷卻。無論是年初優質地塊刺激地市回暖還是二季度政策收緊,都是為了土地市場的穩定運行。預計,接下來的政策調控也仍將以“穩”為綱,部分熱度較高的城市如杭州政策收緊預期依舊存在。

??2019年上半年一、二線供地力度加大,但作為成交主力的三四線城市供地量卻有所下滑,導致整體成交面積不及去年同期。聯系自然資源部的4月份表態來看,在宅地供應“五類”調控目標下,考慮到三四線城市的庫存問題依舊存在,下半年土地成交面積不太可能出現大幅度的反彈式回升。不過就4月份以來集中發布的地方供地計劃來看,大多數城市計劃供地量仍然是持平或略有上漲的,由此來看,下半年土地供給仍舊可以保持在相對充裕的水平,不至于出現“土地荒”的情況。一二線城市方面,考慮到5月份住建部聯合多個中央部委接連發聲要加強公租房供給,預計人口流入量較大的城市如杭州、南京、合肥等城市下半年租賃用地的供應力度將會有明顯的提升。

??地價方面,住建部采用預警機制連續兩月示警地價上漲較快的城市后,多數二線及熱點三四線采用了限地價的競拍方式防止地價走高,再加上融資渠道的進一步收緊,預計下半年土拍熱度將有所回落,整體地價漲幅也會逐步趨緩。

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