房價漲幅曾居全球第一 合肥瘋狂樓市是如何終結的?

劉照普2017-08-22 10:14:00來源:中國經濟周刊

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??從“找不到副市長就買不到房”,到樓市總體漸趨平穩

??合肥的瘋狂樓市是如何終結的?

??調控祭出“殺手锏”,開發商如熱鍋上的螞蟻,炒房客四處找錢維持資金鏈

??去年之前的合肥樓市長期“默默無聞”,價格在低位徘徊,去年初,合肥樓市猛然發力,房價“一飛沖天”,這座在二線城市中排名靠后的“潛力股”,房價漲幅全球第一,獲得了世人更多關注的目光。

??炒房客蜂擁而至,房產中介紛至沓來,大量投機性的逐利資金也聞著“銅臭”味趕來……房價飆漲觸發政府部門更嚴厲的調控政策出臺和落地。

??《中國經濟周刊》7月3日刊出的《誰導演了合肥房價過山車》,對去年合肥炒房客投機炒作、助推房價飆漲和部分二手房價格降幅過大現象予以披露,一時間猶如投入湖面的一顆巨石引發千重浪。安徽省和合肥市主要領導批示關注,同時,也引起了房地產業內人士的集體討論。近日,《中國經濟周刊》記者再赴合肥回訪,以期還原合肥樓市漲跌真相。

??探訪房價漩渦中的濱湖:二手房大幅降價,新房有價無市

??7月底,《中國經濟周刊》記者頂著烈日來到合肥,在地鐵1號線包公園站踏上了去往濱湖的列車,半個小時左右,在濱湖會展中心站下車。剛出地鐵站臺,一股熱浪撲面而來,記者一眼瞥見馬路對面一個穿著綠色T恤的男孩,手里舉著兩塊紅色大牌子,上面分別寫著“合肥買房、首選濱湖”“濱湖新地城、紅星美凱龍旁”。記者舉起相機想拍照,男孩卻將展示牌收了起來,不讓拍。男孩說,他只是開發商雇來拉客的,要是記者同意跟他去售樓處登記看房子,他就可以得50元,這樣他才會同意拍照。記者應允。

??之后,記者坐上男孩的摩托車來到濱湖新地城售樓處。這是一處即將完工的樓盤,賣的都是準現房。記者發現,從售樓處前臺、沙盤展示區到洽談簽約區,除了二三十位工作人員,沒看到一位客戶。看到記者進來,她們都按工作流程動了起來。據工作人員介紹,該小區屬于商住兩用,不能落戶,單價每平方米八九千元,目前賣的是尾盤,1號樓在清盤,一口價,還可以打個折扣。去年合肥房價最高時,該樓盤的均價為11000元/平方米。

??從濱湖新地城出來后,記者來到一路之隔的萬科時代之光售樓處。售樓人員介紹說,這是濱湖區的一個高檔樓盤,建有高層住宅、洋房和別墅,平均售價在2.3萬~2.4萬元/平方米。這里的顧客比濱湖新地城稍微多些,有三四撥客戶正在洽談,相對于寬敞明亮的售樓大廳來說,如此稀稀落落的顧客顯得很是冷清。

??走出萬科時代之光,一位頭戴遮陽帽的中年婦女騎著一輛電動自行車大聲召喚記者去看房。她是濱湖當地居民,平常有空閑就幫開發商拉拉顧客,掙點勞務費。記者隨著她來到時光印象和都會1907兩處樓盤,前者為保利地產、新城控股和萬科3家聯合開發,后者是旭輝地產、遠洋地產、正榮地產、萬科和永同昌集團5家合作開發。

??在這兩個樓盤的售樓處,圍著多位開發商雇來拉客看房的婦女,她們被稱為“小蜜蜂”,負責從街上拉人。她們對記者說,“你沒看到售樓處那么多人嘛,好多都是我們從大街上拉來的。”

??這些“小蜜蜂”每天底薪70元,每拉一個人到售樓處提成10元。還有一些沒有底薪,拉一個人提成30或50元。她們告訴記者,因為現在房子不好賣,濱湖不少樓盤都以這樣的方式積攢人氣。在走訪中,記者遇到好幾撥“小蜜蜂”央求幫忙,稱她們一天也沒拉到幾個人,沒完成任務,一位“小蜜蜂”大姐急得差點哭出來。

??濱湖當地人告訴記者,現在樓盤價格降得厲害,好多人是被硬拉著看房的,大家都在觀望,真正簽約買房的沒幾個。濱湖新房屬于有價無市,但開發商還對外宣傳稱“合肥人連夜排隊買房”,制造假象。這種情況去年確實有,但如今合肥樓盤沒那么搶手了。

??記者隨后走訪了超越房產、美滿房產、裕豐房產和鏈家房產等當地幾家二手房中介,這幾家門店主管對濱湖二手房價格的看法基本一致。他們認為從去年10月2日合肥樓市新政以來,濱湖二手房價格開始不斷回落,個別房源最高降價四成多,幾近“腰斬”。去年10月濱湖二手房價格最高每平方米2.3萬~2.4萬元,平均在2萬~2.1萬元,目前均價在每平方米1.6萬~1.7萬元,最低價降至1.3萬元左右。

??一位當地中介店長說,濱湖目前的購房者基本上是“剛需”,去年10月出臺的新政僅是限購,沒有限售,炒房客不能買了,但可以賣,所以拋盤現象嚴重。炒房客已經跑了不少,部分沒跑掉的索性就留下來“安營扎寨”了。他們將手里的房子分割成單間出租,用租金支付銀行貸款,同時在四處找錢維持著緊繃的資金鏈。

??政府多部門聯合發力:從“找不到副市長就買不到房”,到樓市總體漸趨平穩

??回頭看2016年合肥樓市瘋狂上漲,漲幅達到驚人的“全球第一”,顧客連夜排隊買房,“日光盤”“夜光盤”層出不窮,這種火熱的勢頭催生了種種樓市亂象:比如開發商“捂盤惜售”,車位強行捆綁銷售和家裝搭售,“號頭費”從數萬漲到數十萬,每逢土拍必出地王等。

??合肥一位政府部門官員對《中國經濟周刊》記者講述了這樣一個細節,去年該市房地產市場瘋狂時,住建部召集合肥主管領導去北京商討調控政策,一位住建部官員當場求證:“在合肥買房要找副市長以上的領導,找不到副市長就買不到房,是不是真的?”這種說法自然有夸大的成分,但也不是空穴來風,去年合肥樓市確實到了瘋狂的程度。

??針對此種亂象,合肥當地政府部門頻頻出招,連續出臺三輪調控政策,多管齊下精準施策,高燒的合肥房地產市場很快大幅降溫,走向平穩。

??去年10月2日晚,合肥市政府連夜發布限購政策,出臺以“限購”為核心的10條新政。內容包括:對非合肥市區戶籍家庭,無論購買新建商品房還是二手房,均限購;大幅增加土地供應,提高土地競買條件;嚴格商品住房銷售明碼標價備案管理,同類房屋6個月內不得上調備案價格,再次申報備案價格超過6個月的上調幅度不得超過1%;加強房地產市場聯合監管,嚴肅查處“捂盤惜售”“價外加價”等違法違規行為。

??合肥市房管局一位官員告訴《中國經濟周刊》記者,合肥調控政策在全國都算得上是比較嚴厲的,社保未滿一年,絕不能在合肥買房,即使補繳了社保也不可以。人事、公安、房管等7個部門共同監管,哪個部門也不敢亂開方便之門。同時,嚴格管理市場秩序,捂盤惜售要嚴厲查處。“有些開發商備案后一次只拿出三五十套銷售,造成房源緊張狀況,這是絕對不行的,備案后所有房源必須一次性全部拿出銷售,不賣的話,就要嚴厲約談并查處。房管局的執法大隊一直在巡回檢查,發現問題,絕不姑息。”

??為避免樓市暴漲和限購對合肥引進的人才產生誤傷,他們還出臺了《合肥市人才公寓建設使用管理辦法(試行)》,為符合條件的各類人才提供住房保障。

??合肥市國土局也“動真碰硬出實招”:在土地出讓方面,實行“限制地價+現場并聯拍賣+搖號”的方式,即競買人在舉牌應價階段結束后參與書面一次性報價,所報總價不得高于或等于地塊所在區域歷史最高成交價,超出為無效報價。如果現場最高有效報價者有相同的,則進入“搖號”階段。

??去年11月30日,合肥迎來首場“限價”土拍,約90家房企激戰8宗地塊,最終兩宗土地觸及最高價格,最后搖號產生競得者。自此以后合肥再無地王。合肥國土局還要求,當日競拍的6宗限價地塊后期需保證房源售價不能高于區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高備案價格。

??合肥物價局在各方密切關注的房價監管過程中,于去年4月、6月和10月,聯合房管、工商、國土等部門報請市政府3次下發保持合肥市房地產市場平穩健康發展的意見,督促開發商嚴格落實新建商品房明碼標價公示制度,對房地產市場明碼標價進行專項檢查,集中查處和糾正18家房企價格違規行為。進入2017年,合肥物價局進一步強化執行商品房銷售的“一價清”和“明碼標價”備案管理制度,防止樓市出現大起大落。

??政府調控手段越來越精準,開發商更感焦灼

??在合肥采訪的幾天里,記者印象最深的是,濱湖這個遠離合肥主城區的城郊地帶,儼然成了一個鬧哄哄的大工地:一座座塔吊直刺云天,道路上工程渣土車飛馳而過。

??與熱火朝天的工地和不斷堆高的城市天際線形成對比的是,濱湖的新房和二手房價格呈現嚴重分化現象:新房價格貌似“堅挺”,實則有價無市;二手房量價齊跌,與去年限購前相比,價格不斷下跌,跌幅最大的甚至達到“腰斬”程度;成交量下跌更是驚人,跌幅甚至超過“腰斬”。

??合肥當地主流房地產網站萬家房產網數據顯示,濱湖二手房價格今年上半年呈現持續下跌趨勢。去年上半年濱湖二手房共銷售10305套,而今年同期銷量僅為812套,銷量下滑幅度之大令人驚訝。整個合肥市區,今年上半年住宅類商品房共計銷售10707套,而去年同期的銷售量卻高達48256套,這充分說明今年上半年整個合肥市區住宅商品房銷售慘淡的情況。

??合肥當地媒體對此分析稱,濱湖樓市之所以出現量價齊跌現象,有兩個原因:一是由于政策限購及備案價的限制,濱湖部分項目捂盤惜售,2017年上半年濱湖加推房源不多,所以銷量較去年同期下跌嚴重;二是去年濱湖是投資客蜂擁而至的區域,房價上漲過快,如今政府調控之下房價下行,投資客急于脫手,不惜降價出手,造成濱湖二手房價格下跌明顯。

??進入2017年后,樓市調控政策越來越密集,手段越來越嚴厲,沒有任何放松的跡象,調控開啟“五限”時代,即限購、限貸、限價、限售、限商。相比往年調控,本次調控周期最明顯的是增加“限售+限商”,這對房地產市場的投機行為是致命打擊,特別是一二線熱點城市還陸續出臺了“租售同權”“只租不售”等樓市新政,調控手段越來越精準和深入。

??正如一位知名地產開發商老總在接受《中國經濟周刊》記者采訪時所說,現在政府部門的調控政策精準有力,就像一道道緊箍咒扣在開發商頭上,資金鏈脆弱的中小型地產開發公司早就撐不下去了,僥幸存活下來的部分開發商就像熱鍋上的螞蟻一樣,急得團團轉。

??記者也感覺到了當地開發商的焦灼:采訪時曾在濱湖幾個樓盤登記了手機號碼,此后半個多月的時間里,每天都能接到七八輪電話售房的“轟炸”。記者還發現,由于合肥當地樓市調控政策的影響或者工期緣故,致電記者的大部分開發商一直沒拿到銷售許可證,他們只能登記客戶購買意向,然后焦灼地等待著許可證的下發和開盤日期的到來。

??合肥一位地產公司老總對記者說,在合肥當地,比開發商更焦灼的還有一個群體,那就是依附于當地開發商生存的報刊、微信公號、地產頻道等房地產媒體群,甚至還有個別所謂的房地產專家,他們與當地開發商是“一損俱損一榮俱榮”的關系,樓市下跌、銷量下滑,開發商日子不好過,這些依附者的日子同樣艱難。因此,依然為開發商鼓與呼也是維護他們自己的核心利益。

??《中國經濟周刊》 記者 劉照普|合肥報道 (本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第33期)

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