“不限價”增多 北京供地節奏加快

孟凡霞 榮蕾2019-06-27 09:11:47來源:北京商報

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??日前,北京市土地交易市場成交了大興亦莊、懷柔的3宗住宅用地,建筑規模約32萬平方米,成交金額98.76億元。其中,亦莊2宗限價土地分別被雅居樂和港中旅摘取,懷柔住宅地塊花落“城建+懷勝”聯合體。北京商報記者了解到,在此次土拍過后,不限價地塊增多以及亦莊限競房積壓逐漸為外界所關注;此外,有房產相關機構數據顯示,2019年上半年北京供地節奏有所加快。值得一提的是,另有專家分析稱,目前市場已經進入深度調整期,房地產市場發展趨穩前提下,市場預期沒有那么積極,房企拿地偏向于審慎,另一方面償債壓力較大,謹慎拿地還是占據主流。

??亦莊成限競房“紅海”

??根據競拍結果,在6月21日成功出讓的3宗住宅地塊中,北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊被雅居樂以31.8億元、41%的溢價率拿下,成交樓面地價為39625元/平方米;與上述地塊相鄰的X92R2地塊被港中旅以30.6億元、39%的溢價率拿下,成交樓面地價為38956元/平方米。兩宗地塊都要執行“70/90”政策,商品住房銷售均價不超過54160元/平方米,且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。

??因為“70/90”政策要求,上述地塊居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。所以按照一套房100平方米粗略計算,預計河西區X92R1地塊(用地面積36478平方米,建筑規模80252平方米)、河西區X92R2地塊(用地面積35704平方米,建筑規模78549平方米)這兩宗地將為亦莊區域再添1580余套小戶型限競房房源。

??在業內人士看來,最新兩宗限競房的入市,將加劇大興亦莊板塊的競爭。一方面,此前大興區已迎來一輪密集限競房供應潮,限競房成區域商品房供應主力;另一方面,因面積和區位趨同,該區域限競房基本都面臨同質化嚴重、項目整體去化率較低的問題。

??據了解,算上此次最新出讓入市的兩宗限競房地塊,目前亦莊河西區一共有6個限競房項目,此前4個項目分別為:開盤的和悅華錦、金隅·金鱗府以及待入市的中國鐵建國際公館、金隅在亦莊的另外一宗地塊。以上6個限競房項目累計將提供6000套房源。項目整體去化率方面,據諸葛找房提供的數據顯示,截止到6月12日,該區域限競房去化程度僅為31.9%

??中原地產首席分析師張大偉指出,上述新出讓的亦莊兩宗地塊是北京樓市史上的第95-96宗限競房地塊。整體看,大興及亦莊板塊合計供應的限競房已經高達178萬平方米;再單獨看亦莊,在這兩塊地之前已經有4個限競房項目,建筑面積高達55萬平方米,疊加近日出讓的15萬平方米,亦莊板塊限競房已經高達70萬平方米。另外,算上周圍的瀛海等,限競房合計建筑面積已經超過百萬平方米。

??“亦莊已經成為限競房供應的‘紅海’。”就亦莊當前限競房供應情況,張大偉如是概括其區域特點。

??不限價地塊增多

??不限價地塊增多,是本次土拍中的一大亮點。據悉,在6月21日土拍中,懷柔區懷柔新城03街區地塊住宅部分為純商品房地塊,不限價也無“70/90”限制,該地塊被北京城建+懷勝以36.36億元拿下,溢價率0%。

??根據諸葛找房數據研究中心提供的數據,加上6月21日懷柔成交的這宗不限價地塊,2019年以來北京已經成交了6宗不限價地塊,可以較為明顯地看到土地出讓規則有所松動,出讓規則更加靈活。

??“2018年全年僅成交1宗不限價地塊,而截至2019年上半年已成交6宗。由此可以看出,今年以來北京不限價地塊供應量明顯增加,這也是北京土地市場2019年的一個重要轉變。”談及近期不限價土地的出讓,諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙如是說道。

??據悉,從2016年下半年開始,北京住宅用地出讓開始采用“限房價、競地價”方式,限競房和共有產權房地塊成為北京住宅供應的主力,2018年成交的52宗住宅地塊中,有51宗是限競房及共有產權住房地塊,僅有1宗商品房住宅地塊。

??“2018年北京土地成交幾乎全部為限定價格,純商品住宅用地稀缺。去化依舊艱難下,房企拿地信心會受挫。”岳蒙蒙指出,當前限競房項目整體網簽率僅三、四成,房企銷售壓力巨大。

??在貝殼研究院首席分析師許小樂看來,不限價地塊增多,是在北京剛需化的限競房集中供應、改善型新房變得稀缺的背景下做出的調整。未來或仍有非限價地推出,這將給予開發商在產品上更大的自主性,刺激開發商拿地熱情。不過許小樂也指出,本次土地出讓顯露出的不限價地塊增多,不能過度解讀,只是對現有房地產調控政策的適時調整。

??供地節奏加快

??據了解,受嚴苛的土地出讓條件、樓市深度調控、土地供應節奏放緩等多方面影響,2018年以來北京土地市場較冷,“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場的關鍵詞。成交數據方面,2018年北京共成交72宗土地,成交額1682.9億元,土地市場成交量及成交額均低于上年同期水平,呈明顯下降趨勢。

??然而,進入到2019年,北京土地市場成交雖然仍較“低溫”,但供地節奏似乎有所加快。

??據諸葛找房數據研究中心統計,從5月10日北京舉行土地推介會之后,截止到6月第三周,北京已有8宗住宅用地掛牌,供地速度有所提升。來自貝殼研究院的統計數據也顯示,2019年前5月北京市住宅用地供應規劃建面同比增長15.1%,為近五年同期最高,供地節奏確已加快。

??對此,諸葛找房數據研究中心方面認為,預計下半年北京市場將更大力度供地。不過在許小樂看來,北京下半年供地很大程度上不會有大幅增長。

??“從歷史數據看,下半年住宅用地供應會多于上半年。但供地節奏會與商品住宅去化周期相協調,當前北京商品住房尤其是限競房去化緩慢,且近期高溢價土地的競得方主要為首次進京的房企,而多數扎根北京的房企由于前期土地轉化的存量供應去化壓力大,而舉牌熱情低,因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場大幅升溫的參考。”許小樂解釋道。

??實際上,盡管近期北京供地節奏有所加快,但實際上房企對于拿地仍比較謹慎。岳蒙蒙直言,當前市場已經進入深度調整期,房地產市場發展趨穩前提下,市場預期沒有那么積極,房企拿地偏向于審慎,另一方面償債壓力較大,謹慎拿地還是占據主流。

??“雖然說一些房企目前的土地儲備也不太足,希望能夠在公開市場上再繼續拿地,但是大家普遍對土地競拍持理性和謹慎態度,一旦競拍價格超出了對地塊未來價值的市場預期,可能就會停止舉牌。所以,這也能體現出來房企對拿地的謹慎態度。”合碩機構首席分析師郭毅分析道。

??就“雅居樂等外地房企在京積極搶地”這一問題,岳蒙蒙分析認為,一方面是因為在北京高昂的房價下,即使拿地成本高,利潤差依然可觀;其次,北京作為核心一線城市,如果房企在此有地產項目的布局,無論對于其企業融資、資本市場估值還是市場等都有重要意義;此外,北京依然保持著強有力的人口吸附能力,即使受到政策調控限制,抗風險能力依然是最強的。

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  • 本報訊(記者 陳雪檸)編制城市國土空間總體規劃和詳細規劃,應當嚴格按照城鎮人均用地不低于0.1平方米的標準,規劃配置養老服務設施。
  • 南都訊 集體經營性建設用地如何入市尚未有明確答案。6月25日,《中華人民共和國土地管理法》修正案(草案)提交十三屆全國人大常委會第十一次會議二次審議,二審稿進一步完善了集體經營性建設用地入市程序,明確增加“城鄉規劃”作為確定集體經營性建設用地的依據,并擬規定:集體經營性建設用地出讓、出租等,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
  • 一方面,可供開發的土地越來越少,人們生活交通成本越來越高;另一方面,隨著近年來房價一路高歌猛進,地價水漲船高,人們居住、生產需要的土地成本越來越高。
  • 6月25日是第29個全國土地日,今年的活動主題是“嚴格保護耕地節約集約用地”。
  • 6月24日,罕有住宅用地供應的深圳一口氣拍賣五宗宅地,吸引超過70余家房企參與,繳納保證金已估計超過1100億元,拍地結束后深圳最終攬金224億元,其中最高樓面價6.7萬元每平方米,最多舉牌次數153次,競爭激烈。
  • 2011年初,為響應央企退出房地產行業的政策要求,央企中國交通建設集團有限公司(以下簡稱中交集團)旗下的中交運澤,將持有海景地塊的青島中金海岸實業有限公司(以下簡稱中金海岸)100%股權掛牌出讓。
  • 征地改革、集體建設用地入市、宅基地退出等有關條款將是外界主要關注所在。
  • 昨天,本市土地交易市場成交3宗住宅用地,土地面積約15公頃,建筑規模約33萬平方米。其中,位于亦莊河西區的兩宗“限房價、競地價”住宅地塊備受關注。
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