北京今年上半年成交1.6萬套新房 “前高后低”稀釋二手房需求

王麗新2019-06-28 08:38:05來源:證券日報

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??盛夏來臨之際,一位一年多沒見的長輩突然約記者見面,聲稱“需要點幫助”。帶著疑惑赴約后發現,這位長輩只是要咨詢換房事宜。這事兒發生在別人身上并不奇怪,因為在北京樓市已經連續低迷18個月后,此時置業并不需要遲疑。

??但記者的這位長輩不一樣,在北京工作多年的他曾堅稱“在北京不需要買房”,一是房價高不可攀;二是租房已經可以滿足需求;三是他在老家有房數套,且并不打算在京養老。這次產生在北京買房的想法,一是緣于其老家房價已經水漲船高,北京房價卻一直備受壓抑,換房正當時;二是孩子提出未來要到北京工作生活的要求。

??把二線城市房子賣掉后在一線城市置業的逆向置業者越來越多,其背后折射出一個現象,全國樓市已經進入以換房需求為主的改善時代,北京尤為吸引這些換房置業者。據中原地產研究中心統計,今年上半年,北京新建商品住宅(共有產權房等保障性住房除外)總計成交1.6萬套,同比上漲103%。

??“今年上半年,在限價政策之下,千萬元量級以上住宅相對比較搶手,這類房產幾乎都被改善型置業用戶買走。”有業內人士向本報記者表示,賣掉二手房而轉向新房市場的購房比例正大幅提升。

??上半年新房成交1.6萬套

??“北京今年上半年新房(新建商品住宅)成交1.6萬套,二手住宅成交7.2萬套。新房成交同比大漲,二手住宅成交卻迎來新低。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示,從上半年北京樓市走勢來看,整體呈現“前高后低”式波動。

??今年上半年對北京來說比較特殊,自2017年6月份限競房入市以來,限競房在北京新建商品住宅市場中所占比重越來越大,純新商品住宅比重持續走低。從供應角度來看,有業內人士稱,限競房和純商品住宅供應比例是10:1。兩者的區別是,限競房是政策性商品住宅,限價基礎上有限售的限制,一般買到后需要持有8年-10年,在此期間不能隨意轉賣,但純商品住宅并無此限制。

??據張大偉透露,今年上半年成交的1.6萬套新房中,限競房將近9000套,剩下的7000套則為純新商品住宅。去化率較高的限競房多集中于豐臺、大興、朝陽和石景山區,且多數是高端項目,包括佑安府、泰禾北京院子等。純新商品住宅成交較高項目則集中在豐臺、順義和朝陽等區域。

??值得一提的是,門頭溝區今年新房成交同比翻倍。據諸葛找房數據顯示,2019年1月份-5月份,門頭溝區新建商品住宅共供應2.74萬平方米,比去年同期下降49.35%;共成交10.76萬平方米,比去年同期大幅上漲130.90%。

??今年海淀、西城等區域購房需求外溢,導致京西板塊新房市場交易量較高。“我們項目的購房者多來自海淀、西城和石景山等區域的改善型客群。”一位處在長安街西延線-西長安新城區域內的中國鐵建萬科·翡翠長安相關負責人向《證券日報》記者表示,“翡翠長安整體貨值達百億元,于2016年入市,當時市場上還沒有限競房,借助于百里長安街將于今年國慶前貫通通車驅動,以及住宅、商業、寫字樓多種業態于一體的綜合體優勢,加上已經運行的北京首條磁懸浮列車S1線、即將開業的龍湖天街、門頭溝體育中心、北京八中京西校區、永定河休閑森林公園等配套,翡翠長安項目吸引了眾多私營企業主、企事業高管聚集于此。”

??據上述人士透露,翡翠長安目前在售的住宅均價約為6萬元/平方米,主力戶型為約168平方米大三居,總價約888萬元/套起,準現房,正處在筆者那位長輩考慮的改善住房范圍內。

??“目前來看,買我們項目的購房者多是二次以上置業,此前在海淀、西城等地有房齡較高的住宅客戶更多。”翡翠長安相關負責人向本報記者表示,在買翡翠長安之前,這類購房者多看過同區域的二手住宅,但都由于單價過高、物業太差等達不到改善目的而放棄,進而投向新房市場,但海淀、西城兩區幾乎無新房供應、石景山區又多是限競房,因此最終將目標轉向了門頭溝新城京西板塊的純新商品住宅。

??稀釋二手房需求

??值得關注的是,在對比二手房和新房未來升值空間方面,在目前的市場格局中,存在一種現象,比如買萬科、龍湖等注重品質和業主服務的大牌房企的新房樓盤,一般會比周邊項目溢價15%-20%之間,在中高端產品線中更為明顯。或許,這也是改善客群更傾向于購買新房的原因之一。

??“去年把我們住的一套170平方米房子賣了1600萬元,當時不想買房,把錢存在了信托里,今年覺得想合理配置一下資產,所以出來看房。”一位來自于西城的購房者表示,看過門頭溝其他房子和一些二手房,覺得還是新城區有發展,最終選在了離自己生活區域很近,可以在2020年交房的翡翠長安。

??“今年由于孩子要上學,想在女兒學校附近買個二手房,看上了璟公閣一套160平方米房子,總價1040萬元,覺得裝修麻煩,最后還是選擇了新房。”一位來自海淀的購房者表示,買房時非常看重物業服務,這是老房子不具備的。

??對此,貝殼研究院的一份報告顯示,今年上半年北京二手房市場升溫有限,成交同比下降14.3%,新房分流是主要原因之一。

??“今年上半年北京新房供應持續’井噴’,帶動新房成交量走高,稀釋部分二手房需求。”諸葛找房分析師國仕英向《證券日報》記者表示,二手住宅在春節后釋放一波調控抑制的需求,帶動二手住宅成交量在3月份迎來回升,之后市場又回歸理性。

??值得關注的是,在棄選二手房轉向買新房的過程中,有不少人曾糾結于買限競房還是純新商品房。從目前供應的庫存規模來看,限競房入市庫存高達2.2萬套,整體去化率不足45%。而純新房市場存量較少,價格、配套服務和未來升值空間較大的純新商品房,很受中高端改善客群青睞。

??截至2019年6月27日,據天朗數據查詢顯示,北京市建面160平方米以上純商品房(普通住宅+別墅)庫存僅余16572套,2018年純商品房住宅用地供應僅占全年土地供應總量的1%,其中京西三區(門頭溝、海淀、石景山)建面約160平方米-170平方米商品住宅+別墅存量僅為251套。可見這一市場的稀缺,這也是翡翠長安等京西項目近兩個月來銷售業績快速提升的原因。

??而對于下半年的北京樓市走向,據國仕英預計,在市場預期不變的情況下,二手住宅成交量不會有太大波動,將會維持穩定態勢運行。

??另有分析人士認為,在新建商品住宅方面,隨著限競房的不斷入市,純商品房庫存的不斷降低,預計下半年純商品房銷售將會更為搶手。

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