北上深推地明顯加速 一線城市房價總體趨穩

謝中秀2019-06-25 16:01:11來源:時代周報

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??6月24日,罕有住宅用地供應的深圳一口氣拍賣五宗宅地,吸引超過70余家房企參與,繳納保證金已估計超過1100億元,拍地結束后深圳最終攬金224億元,其中最高樓面價6.7萬元每平方米,最多舉牌次數153次,競爭激烈。

??這也是近期一線房地產難得的高光時刻。在嚴格的樓市政策調控下,上半年一線城市樓市基本平穩。

??根據國家統計局最新公布的前5月70城房價數據,今年1―5月,一線城市新房銷售價格環比波動范圍維持在0.2%―0.6%,二手房銷售價格環比波動范圍在-0.1%―0.4%之間。但是,在“穩房價”的平靜表面之下,也有暗潮涌動。

??一線城市樓市波動體現在成交量上。隨著3月季節性“小陽春”的到來,全國樓市成交量均迎來上漲之勢。北上廣深四個一線城市也不例外。3月,北京突破新房月成交6000套的價格走勢敏感值,達到8308套;同樣在3月,上海二手房成交25931套,創2016年10月以來的新高;4月,深圳迎來二手房成交量超8000套的市場走勢敏感值,達到8296套。

??多位專家向時代周報記者表示,“小陽春”已在政策狙擊下回落,而一線城市在全國最嚴格的限購限貸政策下,新增購房人群有限,在下半年政策變動不大的前提下,預計將維持房價穩定,成交量略微好轉,但不及上半年“小陽春”的狀態。

??以上海為例,“預計下半年‘金九銀十’不及‘小陽春’。” 上海中原地產市場分析師盧文曦判斷。

??一線城市樓市趨穩

??整體來看,一線城市房價保持了穩定,但是,廣州與北上深三個城市之間的房價走向出現微妙差異。

??統計局數據顯示,今年1―5月,北上深三個一線城市新房銷售價格與二手房的銷售價格漲跌交錯。

??以深圳為例,今年1―5月,深圳新房銷售價格環比漲幅為0.1%、持平、-0.3%、0.4%和0.4%,二手房銷售價格環比漲幅分別為-0.3%、0.5%、0.7%、1.1%和持平。

??而廣州則出現新房漲幅明顯領先二手房的情況。今年1―5月,廣州新房銷售價格漲幅在四個一線城市中領先,但二手房則連續五個月負增長。數據顯示,1―5月廣州新房銷售價格環比漲幅分別為0.9%、1.1%、0.8%、1.1%和0.8%,二手房銷售價格環比漲幅分別為-0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.4%和-0.3%。

??廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉向時代周報記者解釋,廣州出現了罕見的新房銷售價格環比較高幅度上漲,主要是由于限價政策的放松,帶來的直觀數據反映,而二手房則受新房供應增加和去化變好、分流了購房者,呈現陰跌的走勢。

??但從成交量來看,今年上半年一線城市表現優于去年同期。

??中指研究院數據顯示,四個一線城市今年1―5月月成交面積分別為229.66萬平方米、157.04萬平方米、349.1萬平方米、310.97萬平方米、309.6萬平方米,同比去年分別上升0.34%、58%、56%、55%和15%。

??肖文曉指出,截至6月15日,克而瑞統計數據顯示, 6月上半月廣州的新房成交量較去年同期上漲12%。綜觀整個上半年,樓市3月和4月的新房成交量也好過去年同期,雖然5月同比負增長,但整體來看,今年上半年還是同比小幅增長的。

??北上深推地明顯加速

??一線城市地市突然加量。數據顯示,5月下旬以來北京、上海、廣州、深圳等一線城市土地掛牌量明顯增多。其中北京、上海近期土地出讓金額均超過百億元,廣州5月以來掛牌地塊合計超過11宗。有關機構統計數據顯示,5月一線城市公共推出土地38宗,推出土地面積217萬平方米,環比增長50%,同比增長142%。

??廣州上半年推地速度一直均衡,進入5月,速度略為加快。肖文曉表示,2018年廣州涉宅用地供應集中在第四季度,約占全年的60%。而今年上半年廣州商住用地已供應400萬―500萬平方米,約占全年供地計劃的一半。“這種節奏還是比較平穩。從后期房源入市的情況來看,也會比較平穩。”

??相對而言,北京、上海和深圳在5月份推地加速的情況更為明顯。“今年前5月,上海土地供應量,尤其是住宅用地供應量較少。但到了5月,我們可以明顯看到,上海土地市場尤其是住宅用地的掛牌量突然增加。”盧文曦指出。

??為何突然“加量”?多位專家分析表示,各地并非增加供地規模,而是對供地節奏有所調整。各地節奏調整也有其背后的原因。

??比如深圳,深圳房地產研究中心研究員李宇嘉解釋,深圳此次集中拍賣的五宗地,最主要的目的是完成保障房建設任務。根據深圳《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》,到2035年,深圳要建成各類住房共170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房等保障房需占比60%。

??“目前深圳住房建設壓力還是比較大,需要通過增加供地來完成目標、緩解壓力。”李宇嘉指出。根據上述五宗地的出讓公告,五宗地最低配建人才房為9.3萬平方米。

??多位專家表示,從供地節奏來說,各地存在補庫存的需要,可能會進一步增加供應。但從地市熱情來說,隨著金融的收緊,地市難再出現過熱的情況。

??但在土地市場極易傳導至樓市的規律下,供應增大帶來的地市熱度上升,是否存在樓市上漲威脅? 

??總體而言,今年一線城市土地市場熱度不高,溢價率較低,對房價傳導效應減弱。以北京為例,58安居客房產研究院首席分析師張波表示,今年北京土地市場表現平穩,一季度溢價率僅8.9%,為近五年新低。

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