盛煦地產王謙:存量改造“再出發”

洪靜2018-10-15 16:57:09來源:中國房地產金融

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??“我們希望能打造一個可生長、包容性很強的平臺,歡迎更多行業參與者共同合作溝通、創造價值。”王謙說。

??2018年8月25日,由盛煦房地產投資有限公司(NOVAPropertyInvestmentCo.)主辦的“NOVADAY設計盛典:未來生活空間”在旗下品牌base-安福路成功落幕,20多個國家,上百名設計師分享了他們對未來生活空間的創想。

??大賽的最后,來自墨西哥的選手EdgarRodriguezLozano、DiegoPulidoTorresLaurenFelixValencia等共同設計的“WǒWū”勝出,這是一個可以根據用戶自己的預算、年齡和特定需求自動生成的“量身定制”的家:運用AI技術的特殊算法進行自由平面組合,最后仿若七巧板一般連成一體。

??據了解,盛煦會對本次比賽的第一名進行落實,并提供相應的場所、建造資金、技術等方面的支持。對此,比賽對作品有著嚴格的限制:“未來生活”原型樣本面積為50平方米、層高不超過6米,且位于中國一線大城市的高層樓宇中。據悉,項目目前正在推進深化中。

??“在未來生活空間內,我個人非常期待看到擁有以下三個特質的創意想法:其一,充分體現自由度的空間設計;其二,在城市與自然的雙重語境下,重新定義個人空間;其三,為我們的物質生活方式帶來自由度。”大賽的評委,盛煦地產聯合創始人、董事長、聯席總裁王謙在發表大賽感言時說道。作為存量改造行業的先行者,他希望借由本次比賽,將國際上領先的想法,帶回國內、帶到上海,從而為20年后人們的居住空間描繪藍圖。

??世界經驗

??“全世界對中國城市發展、城市更新的關注度超出我的想象。”王謙說,他對于大賽收到20多個國家131份投稿作品感到欣喜,“中國的城鎮化進展受到了各個國家專業人士的高度矚目、重視。”而長久以來,王謙給自己的定位恰恰是,希望能成為中西交流的平臺,行業里的“橋梁”。

??早年畢業于清華大學建筑系、擁有麻省理工房地產開發和建筑與城市規劃雙碩士學位,在地產領域工作超過十年,使得王謙有足夠的自信與把握,及時地抓住國內存量改造的巨大機遇,擔當好重任。

??NOVA盛煦地產由創始人王謙和戰略投資人美國華平投資集團(War-burgPincus)于2015年共同創立。盛煦專注于投資優質地段的商業性資產,并因地制宜地將其改造為公寓、辦公和特色商業體后,進行持有出租經營和資產管理,如今正以迅猛的勢頭在國內一線城市迅速發展其資產組合。

??2016年,盛煦地產完成了對存量地產改造及增值服務運營商——翌成創意的股權收購,整合其在投資、改造和運營領域的專業經驗,完成了“收購-改造-運營”一體化資產管理模式建設。

??公開資料顯示,目前盛煦投入運營和在建項目已達43個,總投資規模近120億元人民幣;項目面積達300000平方米,覆蓋北京、上海等一線城市,旗下運營品牌有base佰舍、N2盛云創意和waterline盛溪。

??具體在項目的操盤上,王謙表示,“無論是在改造方面還是在運營方面,我們都會去通過創新顛覆現在的一些傳統做法,這是我們企業的基因。”

??談及盛煦有關存量改造方面的探索時,王謙形象地舉了個例子,為了規避傳統意義上裝修存在的缺陷,盛煦已經著手通過場外模塊化的生產,進行場內裝配式的裝修。

??除此以外,王謙特別強調,舊樓改造中還需要體現“尊重”精神。這種尊重首先體現在對城市的面貌上,符合城市規劃與周邊業態,其次要保持建筑自身的歷史風貌。

??更為重要的是,如何來滿足現今租戶的實際需要。“因為它(這棟樓)在不同階段,服務的消費者不同。”王謙解釋道,“今天的90后、00后生活方式肯定與60后、70后有天壤之別,如果還按照原來的設計,可能與消費者的生活方式不相匹配。”

??經手的眾多項目中,王謙認為盛煦對格瀾大酒店的改造是最成功的。2016年12月,盛煦與InfraRedNFInvestmentAdvisersLimited簽訂了購買協議,最終以6.1億元的價格正式收購了位于上海西藏南路的格瀾大酒店。此項目總面積約16000平方米,盛煦將其改造設計為集住宅、商業、辦公等多業態的新型綜合體,使其資產價值達到最大化,一改前期虧損局面。《中國房地產金融》了解,酒店的一樓被改造為商業,二到四樓租給了雷格斯做聯合辦公,同時小部分用來做青年公寓,四樓以上做傳統的中高端長租公寓,五樓以上保留酒店原來的部分。

??對格瀾大酒店的改造為盛煦積累了寶貴的業務經驗,但也有不足之處。王謙透露,盛煦最初收購格瀾大酒店時出價4.2億元,途中因賣方股東間分歧,不得不選擇放棄。時隔七個月后,格瀾大酒店又被出手,最終盛煦以高于原先1.9億元的價格將其收入囊中。

??存量改造生態系統

??華平執行董事張其奇曾這樣點評,做好存量房市場有兩個成功要素:一是收購物業的能力,二是運營的能力。發現和收購存量房需要獨到的眼光,整個收購是非常復雜的過程,會出現各種各樣的問題,怎樣作出一個結構來把物業收購做好,包括未來物業的處置等。運營能力也是很多競爭者相對比較缺失的能力,包括對物業的定位、改造、招商、運營,買下來以后每一個步驟能不能把它做到最佳,這是盛煦和很多競爭對手不一樣的地方。

??2015年,華平向盛煦投入1.7億美元后,2017年9月,再次向盛煦注資1.83億美元,盛煦的管理團隊也按比例注資。據王謙介紹,除了華平,更多境內外資本也在向盛煦遞來“橄欖枝”。這是因為境外資本一方面看重中國內地存量改造所具有的空間,另一方面看好一線城市存量提升未來的市場。王謙表示,更重要的是,看好盛煦團隊所具有的專業能力。

??“我們和境外資本合作的經驗超過12年了。”他說道,“在所從事的細分領域,公司擁有一支具備專業的投資、收購、改造及物業運營能力的團隊。我們一直是按照國際化的管理標準來管理和運作的。”

??現在,這支團隊想要謀求更大的“局”。據悉,盛煦正在打造產品研發平臺、存量地產教育平臺、智能化平臺、開發與投資平臺。王謙告訴記者,具體進展當前仍處于保密狀態。

??“我一直提醒團隊,告訴他們我們已經不是地產人了。”對于為何選擇跨界整合并賦能,王謙這樣解釋道。雖然處在存量改造這一細分行業中,他希望能將其他行業里的優勢嫁接過來,不限于教育、酒店、金融等。在他看來,企業要仍想在行業格局形成之時保有一席之地,打造的不應該是一個簡單的平臺,而是所有相關平臺在內共同組成的生態系統。

??不可否認的是,地產金融工具的成功運用也為盛煦實現未來愿景提供了保障。2018年3月4日,融創(上海)商置有限公司與盛煦地產合作,共同發起國內首只存量資產并購基金,規模達200億元。同月28日,盛煦旗下全資控股子公司翌成創意資產運營管理(上海)股份有限公司,成功完成規模為2.86億元人民幣的國內首單長租公寓及商辦綜合業態存量改造ABS產品——湘財-翌成創意信托受益權資產支持專項計劃的發行。

??加強防風險能力

??但王謙仍然保有強烈的危機意識。雖然宏觀調控的“大風”沒有減弱之勢,開發企業的行業洗牌正在加劇。對于盛煦來說,“機會”反而更多了,無論是在資產的類別還是在資產的價格上。

??這很難不讓人聯想到2008年金融海嘯帶來的影響。個人履歷上,2006年,王謙牽頭與上海中凱集團、美國華平公司合資成立上海中凱房地產開發有限公司,從事地產開發業務。金融海嘯來臨之際,國內房地產市場進入寒冬,中凱危機四伏。王謙坦誠地說道,那次給他最直觀的感受就是“麻煩了,這次創業看來走不過去了”。

??幸運的是,政府的救市政策為市場注入了“活水”,中凱獲得了喘息的機會。“海嘯”過后,王謙越發感受到強化公司核心競爭力與審視內部潛在問題的重要性,特別是在企業快速發展階段。

??所以在今年,盛煦更加突出“有質量的”發展,并推出了項目合伙制。《中國房地產金融》了解到,在項目合伙制下,項目將由單個員工負責,公司僅僅作為合伙人存在;如果員工選擇跟投,所獲得的回報率甚至可能高于公司。

??值得注意的是,“項目合伙制”誕生于2018年9月11日這一天。作為一家外資企業,王謙又旅美多年,定在這一天顯然有些特殊意味。王謙強調“不破不立”,希望日后能通過主動改變管理方式以實現企業進步,不能僅僅依靠外部環境的影響被動地作出改變。

??不久前有位高管提問王謙,盛煦的下一個競爭對手是誰?他給出的答案是,自身。王謙表示,存量改造在國內起步時間較晚,機遇與挑戰并存著。

??“我們希望能打造一個可生長、包容性很強的平臺,歡迎更多行業參與者共同合作溝通、創造價值。”他說。

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