整頓租金貸利好租房市場

陸敏2018-10-18 11:49:26來源:經濟日報

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??隨著某些租金貸“爆雷”,一些租房者“被貸款”事件曝光,行業種種不規范行為浮出水面——長租公寓被質疑是用租客信用做貸款,利用期限錯配資金沉淀用于自身擴張。此次整頓租金貸市場并非不讓住房租賃市場發展,而是為了整頓相關企業的融資行為,進一步規范行業發展

??日前,一家長租公寓運營商杭州鼎家租金貸“爆雷”引發業內關注。所謂租金貸,指的是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時,與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約,由該金融機構替租客先支付全年房租,租客再向該金融機構按月還清租房貸款。

??在理想的狀態下,這種模式會形成“三贏”局面——對于房東來說,提前拿到了一年的租金,提高了資金的流動性;對于租房者來說,不用采用傳統租房支付模式的“押一付三”,緩解了資金壓力;對金融機構和分期平臺來說,可以從房東或租客手里,再收取一定的服務費和利息。

??然而,隨著某些租金貸的“爆雷”,一些租房者“被貸款”事件曝光,行業種種不規范行為浮出水面——長租公寓被質疑是用租客信用做貸款,利用期限錯配資金沉淀用于自身擴張。在這種模式下,一旦資金鏈斷裂,可能引發系列連鎖反應,成為隱藏的風險點。從金融監管的角度來看,其中主要的風險點在于長租公寓注冊為資產管理公司,在一定程度上逃避了相關部門對其資金池的監管。其資金池沒有相關監管機制,更沒有備付金制度,與公開發行的市場標準化產品ABS(資產支持證券)相比,ABS雖然也產生募資,但募資資金有專門的托管機構,監管部門也會對其審核。但是,以預期租金收入或房租貸款作為底層資產在市場上融資之后,房子在客觀上成了中介機構的資本工具。

??監管層無疑已注意到相關風險并采取措施,已有多家金融機構表示正在自查并收縮了租金貸的相關業務。

??近年來,我國一直大力支持住房租賃市場發展,2015年住建部首次提出建立購租并舉的住房制度,推動住房租賃規模化、專業化發展。2016年,《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確提出發展住房租賃企業。2017年,黨的十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在這樣的政策導向下,資本大量涌入,我國住房租賃市場的新業態——長租公寓成為開發商、產業資本甚至銀行等競相追逐的“風口”。

??此次整頓租金貸市場并非不讓住房租賃市場發展,而是為了整頓相關企業的融資行為,進一步規范行業發展。租金貸本身是一項非常好的金融創新產品,之所以獲得迅速發展,是因為其本身具有一定的優勢。通過租金貸,租房者可利用其良好的個人信用,在金融機構獲得貸款,緩解短期支付壓力;對房東來說,一次性拿到一年的房租也省心省力。

??從已經“爆雷”案例來看,許多租金貸背后的問題并不在租金貸本身,而是在于一些公司大量囤房,挪用資金池中的資金,相關平臺不合規操作,以及中介簽約流程過于馬虎,讓部分對合同不敏感的租房者在不知情情況下“被貸款”等。

??在嚴格防范相關風險的情況下, 監管部門可對租金貸產品實行有針對性的制度設計,滿足市場租房需求。監管機構還應加強對三方金融機構資質的審核,對資金的用途加強監管,確保資金專款專用。一旦發現有中介機構存在違法行為,應嚴格追究相關法律責任,維護消費者權益。

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