國務院發展研究中心研究員劉衛民:加強“一城一策”調控 防范化解三四線樓市風險

2019-06-19 15:17:10來源:中國建設報

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??近日,湖北恩施房地產協會發布了《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》(以下簡稱《通知》),引發大家對房地產市場風險特別是三四線城市市場風險的廣泛關注。恩施屬于典型的三四線城市,2018年全州總人口401萬人,常住人口336萬人,常住人口城鎮化率為43%,近年來房地產市場也經歷了較快發展。因此,恩施房地產市場遇到的問題,可能也是其他一些地方面臨的共性問題。無論從人口發展趨勢,還是城鎮化階段,以及住房供應階段性變化后續房地產市場走勢看,我們必須高度重視三四線城市的房地產市場風險,落實“一城一策”調控措施,有效化解三四線城市區域性風險。

??高度重視三四線城市房地產市場風險

??首先,一些三四線城市住房供求已達平衡,要警惕住房過剩風險。回顧我們住房發展的階段性特點,“十二五”時期是住房新開工套數最多、面積最大的時期。“十三五”時期是住房竣工高峰期,城鎮住房規模將繼續提高。據測算,全國城鎮家庭戶住房已達1.1套,特別是近年來隨著一線城市和熱點二線城市加強調控,開發層次下沉至三四線城市,進一步加大了三四線城市供給強度,三四線城市局部過剩風險不容忽視。

??其次,宏觀經濟背景變化也會加大市場壓力。從國際經驗看,房價上漲一般都出現經濟高速增長、城鎮化快速提升和住房供不應求階段。當前,我國更加強調高質量發展,經濟增速進入中高速階段,以往房地產投資增速動輒兩位數的階段已經成為歷史。過去我們房地產也曾出現過過剩問題,但往往在下一輪景氣周期中很快得到消化。隨著經濟發展階段性的變化,這種景氣周期效應已經減弱。加之三四線城市房地產市場容量相對較小,市場價格彈性更大,人口和產業集聚能力仍待加強,更需要尊重市場規律,有效地對市場進行預調微調。

??最后,人民群眾對美好生活的向往對住房品質提出更高要求。未來一段時期,中國住房發展的重點將從解決總量不足向提升居住品質轉變,著眼于向廣大居民提供功能更加合理、質量更加優良、環境更加舒適的住宅。《通知》提到“有些個別樓盤違反相關規范,將樓層設計高度降低至2.7米左右。”這顯然與住房品質發展趨勢不一致,應該予以及時糾正。

??有效化解三四線城市房地產的“灰犀牛”

??第一,準確合理預測住房需求。三四線城市要摸清底數,為有序推進住房調控和住房建設提供有力支撐。同時,還要結合自身城鎮化和工業化發展階段性特點,重視本地人口總量和結構變化對住房需求的影響,制定更加合理的住房規劃,并根據市場動態予以及時調整。調研發現,有的城市根據對人口機械增長率、老舊小區拆遷、適婚人口數量、產業規劃等因素,測算確定住房需求規模,掌握土地供應和住房實物供應速度,取得較好的市場調控效果。通過住房需求預測,既要防止供給不足造成的房價過快上漲,也要避免住房嚴重過剩造成區域性風險。

??第二,優化土地供應結構。從中長期看,要加快完善人地掛鉤制度,增強中長期土地規劃對住房供給的引導作用,根據常住人口規模和流動情況,合理確定居住用地規模,規范公布年度、三年和五年土地供應計劃,形成穩定的開發投資預期,避免侵害消費者權益的短期行為。對于已經出現過剩苗頭的城市和區域,要長短結合、標本兼治地施策。既要嚴格落實國家有關規定,通過信貸、稅收等手段調節近期住房供應速度,又要“一城一策”、“一區一策”地精準調整土地供應空間布局,將土地供應計劃向產業園區、人口集聚區、交通節點傾斜,與有效住房需求對接,對于確屬過剩較多的區域,要及時果斷調減土地供應指標。

??第三,繼續堅持和完善宏觀審慎的住房金融制度。我國住房金融體系相對穩健的原因之一,在于較為嚴格地實施了首付管理。而反觀美國“次貸”危機,一些不合理的基礎資產就是過度放松貸款審核門檻造成的,甚至出現大量所謂的“零首付”貸款。當前,一些三四線城市住房供給壓力是客觀存在的,但不能因此任意放松貸款審核標準,過度降低首付成數,為后續市場運行埋下隱患。同時,加強對開發企業利用非銀行金融機構和非標渠道融資行為的監管,防止過度舉債對企業經營可持續性造成沖擊。

??第四,保證對新市民和中低收入家庭的住房需求支持力度。三四線城市的常住人口和戶籍人口的城鎮化率普遍相對較低,這意味著在下一階段的新型城鎮化過程中,三四線城市仍然具有相當的住房潛力。我們在化解階段性住房過剩矛盾時,要遵循有保有控的原則,重點考慮滿足新市民和中低收入家庭住房需求。對購買首套中小戶型中低價位的新市民和中低收入家庭要在信貸、稅收方面采取相應的支持政策。包括對特定群體采取相對優惠的利率和首付,發揮住房公積金等政策性住房金融的作用,提高新市民和中低收入家庭的住房支付能力,降低家庭惟一住房交易環節稅費,促進住房品質持續提高和存量住房資源合理配置。

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