三百億豪賭土地市場,越秀地產負重狂奔

孫夢凡2019-06-27 09:28:02來源:第一財經

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??選擇地王,就是選擇不確定性。

??6月24日風雨天,30余家房企為五宗地廝殺深圳土拍市場。勝出者,就要印證這種潛在結局。下午3點25分,越秀地產(00123.HK)成為第一個“幸運兒”,以最高限價59億元拿下寶安區鐵崗宅地,首進深圳。

??但對越秀來說,59億的投入風險不小。因規劃、限價等因素,隔壁泰禾的尖崗山地王項目為保“地王價”,至今尚未入市。“開發商沒有太多選擇,拿了地,也高興不到哪兒去。”一位行業人士直言。

??不僅深圳誘惑難擋,上半年以來,越秀已在土地市場豪擲超三百億。而此前越秀曾撬動的地王項目,均經歷入市困境。如今深圳之路如何發展,不是數學計算公式,非經濟測算可以回答。不確定性之下,是風險和挑戰。

??搶入深圳

??6月24日15點25分屬于越秀。幾分鐘內經歷32次舉牌,最終廣州越秀拿下尖崗山地塊。在深圳,尖崗山區域每次土地拍賣,都會受到極大關注,這是一個“地王”扎堆的區域。

??2012年11月底,中海以48.6億元綜合成本競得尖崗山商住地塊,折合樓面地價26689元/平方米,被稱為深圳建市以來的“地王”;2015年12月底,泰禾以57億元競得尖崗山兩宗地,樓面地價分別折合5.13萬元/平方米、7.99萬元/平方米,再次刷新紀錄。

??越秀最終拿下的宗地可售樓面價是6.4萬元/平方米,未刷新泰禾最高樓面價。但如果以泰禾平均樓面價6.2萬元/平方米看,越秀此次價格略高一籌。

??曾經房企對于進入不惑之齡的深圳是很多個問號。“深圳高房價的支撐在哪里?是否可持續?深圳土地稀缺的矛盾怎么解決?深圳在灣區以后的位置如何?”克而瑞深圳機構總經理陳洪海如此描述房企彼時疑惑。

??面對如今房企廝殺深圳土拍,陳洪海分析,深圳是灣區的產業內核,也就是科技企業總部聚集地;此外,深港兩地合作,物業資產價值的金融屬性越發凸顯。房企布局深圳,對于自身業績及市場占有率均有重要意義。

??越秀拿地后,泰禾廣深區域市場研策組發布報告稱,“地塊占地、建面均低于我司項目,容積率3.12高于我司項目,越秀樓面價6.4萬元/平方米,超過深圳院子平均樓面價6.2萬元/平方米,價格支撐更足,利好深圳院子。”

??但開發商的美好預測能否成真,未知因素更多。因規劃、限價等因素,泰禾尖崗山地王項目為保“地王價”,至今尚未入市。同時,泰禾項目處境一定程度上影響了市場對周邊地塊的預期。

??“外地房企進入深圳,面臨招拍掛地王拿地、精品開發成本難控、項目定價尷尬、項目難以盈利的困境。” 陳洪海告訴第一財經,此外,拿地渠道單一、短期零星項目操盤、難成規模同樣難解。

??但作為亮相項目,多數房企當作重中之重來打造,比如“作為集團在深圳的首個項目,一定要做得有口碑,定位高端,在打造上也比較細致。”既然布局灣區,勢必布局深圳,便是房企此番廝殺的注腳。

??拍地屢屢觸礁

??作為偏安華南的老牌房企,越秀擴張的步伐相對緩慢。截至2018年末,其僅在全國15個城市有所布局,其中,48.2%位于珠三角地區,長三角、中部地區和環渤海地區分別占比19.4%、18.7%和12.8%。

??年初業績會上,越秀地產董事長林昭遠曾表示,2018年的房地產調控是最嚴的,通過調控來達到限價。而這種限制,給房地產帶來非常大的壓力。由此,越秀地產2019年投資強度可能略有下調。

??但上半年在土地市場狂擲三百億,越秀并未打算平淡度日。6月24日,深圳之外,越秀二在廣州、杭州分別補倉,耗資28.34億元;加上深圳尖崗山地塊,越秀單日豪擲87.42億元,擴儲21.81萬平方米。

??自年初以來,越秀已在全國五城拿到8塊地皮,斥資合計超239億元。加上其5月28日與廣州地鐵簽訂股權轉讓協議,以78.5億總價收購蘿崗、陳頭崗兩間新項目公司各51%股權,越秀今年在土地市場已揮金超三百億。而前5月,其累計合同銷售才僅288.66億。

??但大力拿地后項目能否及時消化,還是個新的考驗。實際上,越秀此前高價獲取的“地王”項目,并未及時周轉帶來收益,部分項目前后運作甚至長達五年之久。

??2013年5月,越秀以24.6億元拍得廣州海珠南洲路一住宅地塊,折算樓面價約3.46萬元/平方米,成為廣州新單價地王,彼時周邊一手住宅均價僅2.8-3.1萬元/平方米。該項目自拿地后拖延5年未動工,至2018年重新敲定規劃建筑方案,才開始投入建設。

??此外,越秀在拿地上形成“地產+基金”的組合模式,由越秀地產和越秀金融成立投資公司,基金出資90%,地產占比10%。聯合拿地后,開發由越秀地產完成。項目銷售前,越秀地產回購股份變成全資擁有。這種模式的風險在于,能否在約定期限內順利回購。

??武漢精武地王項目便經歷過延期回購的困境。鑒于此,越秀近幾年開始拓寬拿地方式,但隨之而來的是財務杠桿的放大。

??截至2018年末,越秀總負債高達1259.09億元,同比增加30.95%,其中流動負債為726.3億元。公司一年內到期借貸為57.86億元,第二年到期的為84.61億元。截至去年末,越秀在手現金及現金等價物約219.9億元。

??此外,2018年其營收增速已同比下滑2.82%;凈利潤增速甚至較上年同比下滑26.06%;更體現企業真實盈利能力的扣非凈利潤,增速較上年同比大幅下滑150.14%。

??2014年,越秀銷售金額220億元,曾居行業第31位,這是其迄今為止最好的排名。2018年,其行業銷售額排位已下滑至第54名。而彼時同處兩百億級別的陽光城、旭輝,如今已遠遠走在越秀前列。

??大魚吃小魚的時代,越秀能否快速超車,搶灘安全位置,需要內外因素共同作用。調控大環境下,越秀正盡可能發揮主觀能動性。今年,其已發債40億元,為這場沒有退路的爭斗添些糧票。

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  • 本報訊(記者 陳雪檸)編制城市國土空間總體規劃和詳細規劃,應當嚴格按照城鎮人均用地不低于0.1平方米的標準,規劃配置養老服務設施。
  • 南都訊 集體經營性建設用地如何入市尚未有明確答案。6月25日,《中華人民共和國土地管理法》修正案(草案)提交十三屆全國人大常委會第十一次會議二次審議,二審稿進一步完善了集體經營性建設用地入市程序,明確增加“城鄉規劃”作為確定集體經營性建設用地的依據,并擬規定:集體經營性建設用地出讓、出租等,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
  • 一方面,可供開發的土地越來越少,人們生活交通成本越來越高;另一方面,隨著近年來房價一路高歌猛進,地價水漲船高,人們居住、生產需要的土地成本越來越高。
  • 6月25日是第29個全國土地日,今年的活動主題是“嚴格保護耕地節約集約用地”。
  • 6月24日,罕有住宅用地供應的深圳一口氣拍賣五宗宅地,吸引超過70余家房企參與,繳納保證金已估計超過1100億元,拍地結束后深圳最終攬金224億元,其中最高樓面價6.7萬元每平方米,最多舉牌次數153次,競爭激烈。
  • 2011年初,為響應央企退出房地產行業的政策要求,央企中國交通建設集團有限公司(以下簡稱中交集團)旗下的中交運澤,將持有海景地塊的青島中金海岸實業有限公司(以下簡稱中金海岸)100%股權掛牌出讓。
  • 征地改革、集體建設用地入市、宅基地退出等有關條款將是外界主要關注所在。
  • 昨天,本市土地交易市場成交3宗住宅用地,土地面積約15公頃,建筑規模約33萬平方米。其中,位于亦莊河西區的兩宗“限房價、競地價”住宅地塊備受關注。
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